Fragen & Antworten

Die häufigsten Fragen und Antworten zur Immobilienfinanzierung

 

1. Wieviel Eigenkapital wird für eine Immobilienfinanzierung benötigt?

Grundsätzlich lässt sich sagen: Je niedriger das eingesetzte Eigenkapital, desto höher wird der Zinssatz ausfallen, weil sich der Beleihungsauslauf und somit das Risiko für die Banken erhöht, mindestens jedoch sollten die Erwerbsnebenkosten     (Grunderwerbssteuer, Maklercourtage, Notar- und Gerichtskosten) aus Eigenmitteln aufgebracht werden.

 

Bei der Entscheidung über die Höhe der einzusetzenden Eigenmittel spielen noch weitere Faktoren eine Rolle, z.B. ob die Immobilie vermietet wird oder ob es ausreichend finanzielle Reserven für unvorhergesehene Kosten gibt.

 

2. Kann Eigenleistung Eigenkapital ersetzen?

Bei Bedarf erstellen wir mit Ihnen und der finanzierenden Bank ein plausibles Konzept, auf dessen Grundlage Ihre Eigenleistung als Eigenkaptalersatz anerkannt wird. Bei der Ausarbeitung achten wird sorgfältig darauf, dass sensible Bereiche, wie z.B. Wasser, Strom, Heizung und Installation, bei denen die Ansprüche auf Gewährleistung sehr wichtig sind, auch von entsprechenden Fachleuten/ -firmen oder Architekten/Bauingenieuren begleitet werden.

 

3. Ist die Hausbank automatisch die beste Wahl bei einer Immobilienfinanzierung?

Grundsätzlich sollten immer mehrere Angebote eingeholt und verglichen werden.

Hausbanken präferieren in der Regel ihre eigenen Produkte, wohingegen wir Angebote aller Institutsgruppen einholen, um Ihnen die für Ihre individuellen Ansprüche und Bedürfnisse optimierten Angebote präsentieren zu können.

 

4. Kennzeichnet ein niedriger Zinssatz auch das beste Immobilienfinanzierungs-Angebot?

Entscheidend bei der Immobilienfinanzierung sind die Gesamtkosten der Finanzierung. Darüber hinaus wird ein niedrigerer Zinssatz oft mit unverhältnismäßig hohen Sicherheiten oder Eigenkapital erkauft. Diese Einzelheiten sollten bei der Konzeption der Gesamtfinanzierung individuell berücksichtigt werden.

 

5. Was bedeutet eine Sondertilgungsoption?

Mit einer Sondertilgungsoption können außerplanmäßige Rückzahlungen des Darlehens ermöglicht werden, um so die Darlehenslaufzeit zu verkürzen.

Die Höhe der Sondertilgungsoption sollte sich nach Ihren persönlichen Erwartungen richten.

 

6. Ab wann werden Bereitstellungszinsen berechnet?

Ab einem im Darlehensvertrag vereinbarten Zeitpunkt berechnen Banken für den noch nicht abgerufenen Darlehensbetrag Bereitstellungszinsen bis zur endgültigen Auszahlung. Gerade bei Neubauvorhaben sollte diese Frist nicht zu kurz bemessen werden, da ansonsten eine Doppelbelastung für die noch notwendige alte Wohnung und dem bereits zu zahlenden neuen Haus entstehen kann.

 

7. Welche Zinsfestschreibungsarten gibt es?

Bei einer Immobilienfinanzierung können für das Darlehen entweder variable Zinsen, mit einem laufend anhand des vorherrschenden Zinsniveaus angepassten Sollzinssatz oder ein fester Sollzinssatz für einen bestimmten Zeitraum (5 bis 15 Jahre) vereinbart werden. Dabei gilt die Faustregel, je kürzer die Zinsfest-schreibung, desto geringer der Zinssatz.

 

8. Was ist der Beleihungswert?

Der Beleihungswert der Immobilie spiegelt den Wert wieder, den das Kreditinstitut zu jedem beliebigen Zeitpunkt für realisierbar hält.

 

In der Regel wird eine Bank einen Beleihungswert festlegen, dieser wird aus dem Bau- und Bodenwert, bei vermieteten Objekten aus dem Ertragswert abzüglich eines gewissen Sicherheitsabschlags ermittelt.

 

Beispiel: bei einem Kaufpreis von 150.000 Euro wird ein Darlehen in Höhe von 120.000 Euro aufgenommen, die Banken sprechen in dem Fall von einem 80%igen Beleihungsauslauf.

 

9. Unterschied Annuitäten- und endfälliges Darlehen:

Von einem Annuitätendarlehen spricht man, wenn ein gewisser prozentualer Tilgungssatz vereinbart worden ist, dabei bleiben die Raten gleich, wohingegen die Tilgung die Valutierung des Darlehens vermindert.

 

Bei einem endfälligen Darlehen werden während der Darlehenslaufzeit ausschließlich Zinsen gezahlt. Gleichzeitig besparte Tilgungsersatzprodukte wie z.B. Bausparverträge lösen dann am Ende der Laufzeit das Darlehen ab.

 

Bei Vermietung von Immobilien wirkt sich unter Umständen der gleich bleibend hohe Zinsanteil steuermindernd aus.

 

10.  Was ist ein Forward-Darlehen?

Bei einem Forward-Darlehen handelt es sich um ein Zinssicherungsprodukt für Darlehen, die erst in der Zukunft aufgenommen werden.

Die Kosten für die Zinssicherung werden in den Zinssatz des dann zur Auszahlung kommenden Forward-Darlehens eingerechnet.

Im Gegensatz zur Bausparfinanzierung, die ja auch je nach Ausarbeitung die für die gesamte Finanzierungszeit komplette Zinssicherung beinhalten kann, besteht hier das Risiko, das bei einem gleich bleibenden oder dann niedriger als erwarteten Zinsniveaus, das Darlehen abgenommen werden muss, wohingegen, im Fall der Bausparfinanzierung einfach die zukünftigen Bausparfinanzierungen nicht in Anspruch genommen werden muss und der Kreditnehmer sich am Markt preiswerter finanziert.

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